Система специальных счетов при организации капитального ремонта должна стать преобладающей. Возможно ли это?
Законодательные барьеры, организационные проблемы, а также отсутствие специальных банковских кредитных продуктов — вот главные причины, препятствующие расширению модели оплаты капремонта многоквартирного дома через специальный счет. О том, как изменить эту ситуацию, говорили участники дискуссионного клуба «Специальный счет: механизм реализации инициатив собственников по проведению капитального ремонта», который прошел на днях в Фонде «Институт экономики города».
Копить самим или отдать на откуп?
Напомним, что с лета прошлого года капитальный ремонт многоквартирных домов (МКД) стал задачей самих жителей этих домов. И, хотя платежи по капремонту являются обязательными, именно собственники должны принимать решение, каким образом они будут финансировать предстоящие работы.
Напомним нашим читателям, что здесь есть два способа. Самый легкий — ничего не предпринимать. Тогда деньги автоматически попадают в так называемый общий котел — на счет регионального оператора. Однако при этом собственники-молчуны теряют возможность как-либо оперировать уплаченными взносами. Их деньги используются на оплату текущих расходов по реализации региональной программы капремонта, а дом поставлен в очередь, и работы по его ремонту могут начаться через десятки лет.
Второй способ — открытие специального счета в банке — дает возможность самостоятельно решать, когда и куда тратить накопленные средства. Однако при этом собственники сталкиваются с такими трудностями, что зачастую всякое желание открывать спецсчет отпадает. Более того, известны случаи, когда собственники изменили свое решение в пользу общего котла. Почему это происходит?
Закон не на стороне собственника
По данным Фонда «Институт экономики города», лишь 9,5% общего числа МКД, включенных в региональные программы, выбрали для себя форму специального счета. При этом в Московской области, например, эта доля вообще составляет всего-то 4,3%.
Есть, правда, и обратные примеры. В частности, в Удмуртии собственники почти 52% домов выбрали вариант самостоятельного накопления средств на капремонт.
— У нас очень высокий уровень конкуренции на рынке управления жильем, — рассказала начальник управления жилищного хозяйства Министерства строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской Республики Диана Новомейская. — В Ижевске, например, на 9 тыс. домов приходится 3 тыс. управляющих компаний, которые уже давно сформировали своеобразные общие котлы по капитальному ремонту. Когда же вступили в силу положения Жилищного кодекса, и жители, и УК уже были к этому готовы.
А вот в Москве ситуация обратная. Председатель комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике Московской городской Думы Степан Орлов считает, что 9% спецсчетов — это проблема огромных столичных МКД.
— Чем больше дом, тем больше в нем квартир и тем сложнее развивать здесь самоуправление, — поясняет эксперт, — труднее провести легитимное общее собрание, взяв на себя ответственность за судьбу своего дома.
Действительно, законодательство в этом вопросе находится не на стороне собственника. Для того чтобы выбрать спецсчет, необходимо провести общее собрание собственников и принять решение в 2/3 голосов. Но как это сделать в доме, где 600 и более квартир?
Кроме того, требования по оформлению протокола собрания, даже если оно и вынесло решение, слишком сложные. Любая ошибка — и средства принудительно переводятся в общий котел.
А платит кто?
Но даже если собственники успешно преодолели все законодательные препоны, их проблемы на этом далеко не закончились. Вполне возможно, их деньги на спецсчет просто не попадут. В более чем половине случаев владельцами специальных счетов являются региональные операторы, которые просто не заинтересованы в выставлении платежных документов.
Законодательство также никак не регламентирует учет поступления средств, начисление пени за неуплату на специальный счет. Бывают ситуации, когда владелец счета, лицо, выставляющее платежные документы, и управляющая организация — это три разных юрлица. Ну и кто здесь за что отвечает?
— В Марий Эл люди активно открывали спецсчета, но потом не получили никаких платежных поручений, и собираемость по ним оказалась крайне «невыразительной», — поделился печальным опытом член комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХОлег Шеин. — Сейчас такие спецсчета находятся под угрозой закрытия. Региональные операторы ссылаются на то, что это не является их обязанностью. Я считаю, что их следует законодательно обязать это делать.
Встречаются и такие случаи: управляющая организация выставляет плату, но деньги уходят не на спецсчет, а куда-то еще. А раз деньги на счет не поступают, собственники помимо своей воли сваливаются в тот же пресловутый общий котел.
Кроме того, формирование фонда капремонта на специальном счете связано с дополнительными расходами собственников МКД. Это и оплата услуг по выставлению платежных документов, и расходы по обслуживанию счета, предоставлению необходимых сведений, работе с должниками. Деньги необходимы и для самой организации работ: выбора подрядчика, заключения договоров, технического контроля и пр.
— Нам нужно создавать специальные центры в поддержку собственников, поскольку для проведения капремонта необходим огромный организационный ресурс, — говорит исполнительный директор СРО «Межрегиональная гильдия управляющих ЖКХ» Вера Москвина. — Ведь собственник может и переоценить свои возможности.
Без кредита никуда
Наконец, переводить средства на специальный счет сегодня, увы, невыгодно и с экономической точки зрения. Жители копят средства, но нет гарантии, что к моменту ремонта эти деньги не съест инфляция, а возможности поместить их на депозит нет. Выход напрашивается сам собой: не ждать, когда средства накопятся в полном объеме, а взять кредит и ремонтировать как можно быстрее. Но и здесь свой клин: нет подходящих кредитных продуктов.
— Ставка, которую банки сейчас могут предложить по капремонту, сопоставима с кредитованием бизнеса: 15—17%, — сетует начальник департамента корпоративного бизнеса ПАО «Банк «Возрождение» Ирина Семенова. — Банкам очень нужна господдержка. И такие примеры есть. В частности, при кредитовании малого бизнеса банки получают дешевые деньги от соответствующих институтов. В случае же с капремонтом — воз и ныне там.
Однако и господдержка, случись таковая (например, с использованием возможностей Фонда содействия реформированию ЖКХ), все равно не решит всех проблем. Отношения между банком, формальным заемщиком и собственником нужно законодательно отрегулировать, поскольку сейчас все участники сталкиваются с повышенными рисками.
— У нас фактически нет заемщика, и это системная проблема жилищного законодательства, — считает управляющий директор ОАО «Федеральный центр проектного финансирования» по подготовке проектов развития коммунальной инфраструктуры Сергей Сиваев.
По мнению эксперта, международный опыт показывает, что лучший заемщик — это ассоциация собственников жилья, в которой действует солидарная ответственность собственника в пределах своей доли. Такая конструкция формирует ответственность конечного плательщика за возврат кредита и делает схему кредитования живой. А пока у нас действует конструкция в виде ТСЖ с добровольным членством и без ответственности, кредитование всегда будет исключением, и к тому же дорогим, резюмирует Сиваев.
Что делать?
Если не решить все эти проблемы, ситуацию с переходом на спецсчета изменить не удастся. Скорее всего, она только ухудшится, ведь собственники в этом случае побегут от неурядиц в старый добрый общий котел. По мнению организаторов мероприятия, изменить нужно в первую очередь законодательство.
— Необходимо снизить требования по количеству голосов на общем собрании собственников до 50% и упростить требования к оформлению протокола, — предлагает руководитель жилищного сектора Фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер. — Также нужно исключить случаи перехода специального счета к общему котлу без решения собрания собственников. Если же возникают какие-то проблемы, передать спецсчет регоператору. Наконец, мы предлагаем внести изменения в жилищное и банковское законодательство, чтобы устранить недостатки регулирования и снизить риски.
Достаточно ли будет таких изменений? Наверное, нет. С другой стороны, с чего-то начинать надо. А главное, что нужно изменить, — отношение всех участников процесса к тому, что они делают.
— Сейчас растет спрос на дома, где открыты спецсчета и работают ТСЖ. Это реальный аргумент за ответственное отношение собственников, — делает выводы представитель Костромской региональной ассоциации ТСЖ и ЖСК Андрей Пинчуков. — А больше всего проблем в тех МКД, где даже нет советов домов. А таких, между прочим, 60%.
Вот и получается, что проблема не в деньгах, а в головах. Нам не хватает уважительного отношения к собственности — как со стороны граждан, жильцов, так и со стороны родного государства.
Евгений ГОРЧАКОВ
СТРОИТЕЛЬСТВО.RU
