Основополагающие документы современного жилищного законодательства приняты достаточно давно. Жизнь вносит свои коррективы. Уже накоплен опыт применения, выявились узкие места, назрела необходимость изменений. Это осознают все субъекты данных отношений. Однако порой, движимые праведным устремлением защитить собственников жилых помещений, разработчики нормативно-правовой базы идут на поводу популистских настроений и предлагают изменения существующих документов, ухудшающие и без того находящиеся только на этапе становления рыночные отношения в жилищно-коммунальном секторе.
Во исполнение п. 1.2 Комплекса мер, направленных на информирование граждан об их правах и обязанностях в сфере жилищно-коммунального хозяйства, утв. Заместителем Председателя Правительства РФ Д.Н. Козаком от 28.05.2013 № 2922п-П9, Минстрой России разработал предложения по изменению Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. Специалисты Фонда «Институт экономики города», изучив предлагаемый проект постановления Правительства РФ, считают, что его принятие ухудшит ситуацию с предоставлением информации потребителям жилищно-коммунальных услуг.
Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (далее – Стандарт), утвержден Правительством РФ в постановлении от 23.09.2010 № 731 в соответствии с полномочиями, предоставленными ему ч. 10 ст. 161 ЖК РФ. Исходя из положений Жилищного кодекса РФ, Стандарт должен содержать требования к раскрытию информации:
- об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации;
- оказываемых услугах и выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и условиях их оказания и выполнения, об их стоимости;
- ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг.
Кроме того, Стандарт должен устанавливать особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, в отношении товарищества собственников жилья (далее – товарищество, ТСЖ) либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, осуществляющего управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией).
Проект постановления о внесении изменений в Стандарт (далее – Проект) фактически меняет его концепцию, приводя к значительным несоответствиям Жилищному кодексу РФ.
Ряд положений Проекта влечет существенное превышение требований Жилищного кодекса РФ к объему раскрываемой информации. И в то же время из Стандарта исключается наиболее важная для потребителей информация.
Например, в соответствии с действующей редакцией информацию обязаны разместить организации, осуществляющие деятельность по договору управления многоквартирным домом, а Проект неправомерно предлагает расширить этот список за счет договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме – деятельность по управлению многоквартирными домами не может осуществляться на основании договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Проектом изменений предлагается обязать управляющую организацию (а также товарищество собственников жилья, жилищный кооператив) раскрывать информацию, не связанную с самой управляющей организацией и ее услугами и работами, как то: общие сведения о каждом многоквартирном доме, управление которым (или содержание и ремонт которого) осуществляет управляющая организация или товарищество, кооператив (включая характеристику МКД, информацию об основных конструктивных элементах дома и т. п.); сведения об использовании общего имущества собственников помещений; сведения о планируемых и проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах в случае участия в данных собраниях представителей управляющих организаций.
Жилищный кодекс РФ и действующая редакция Стандарта регламентируют раскрытие информации о субъекте деятельности по управлению многоквартирными домами, т. е. об управляющей организации либо ТСЖ (кооперативе). Информация об объекте деятельности – многоквартирном доме – раскрывается лишь в той степени, в которой это непосредственно связано с получением информации о субъекте управления (договор, план работ, отчет о выполнении плана, случаи снижения платы за содержание и ремонт общего имущества или коммунальные услуги). Включение же в состав раскрываемой информации дополнительных сведений об объекте управления противоречит установкам Жилищного кодекса РФ в отношении раскрытия информации о субъекте управления многоквартирными домами. Помимо прочего, характеристика и информация о конструктивных элементах многоквартирного дома не решает задачи обеспечения прозрачности деятельности управляющих организаций и ТСЖ, так как не задает видимой корреляции между деятельностью и состоянием управляемого дома.
Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в данном доме. Управляющая организация не вправе раскрывать информацию о чужом имуществе, если таковое не установлено федеральным законом или не поручено собственниками имущества. В соответствии с подп. «а» п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, состав общего имущества в МКД определяется собственниками помещений в таком доме, а не управляющей организацией. То есть информация о составе общего имущества в многоквартирном доме не является информацией самой управляющей организации. Из положений ч. 10 ст. 162 ЖК РФ следует, что данная информация является частью технической документации на многоквартирный дом и передается управляющей организацией другим лицам на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме при изменении способа управления, при окончании срока договора управления многоквартирным домом. Это свидетельствует о том, что информация об общем имуществе в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в таком доме, и управляющая организация не вправе распоряжаться ею, в т. ч. передавать иным лицам (тем более неограниченному кругу лиц) без поручения собственников общего имущества или требования, установленного федеральным законом. Сведения об использовании общего имущества (фактически о получении собственниками помещений доходов от принадлежащего им имущества) тем более не могут передаваться управляющей организацией неограниченному кругу лиц без соответствующего решения собственников помещений. Проведение общих собраний – это обязанность собственников помещений, а не управляющей организации. Управляющая организация не может планировать проведение общих собраний и отчитываться за их проведение. Представители управляющей организации могут только присутствовать на общем собрании собственников помещений (с разрешения или по приглашению председателя собрания), могут быть докладчиками, но участниками такого общего собрания считаются только сами собственники помещений в многоквартирном доме. Управляющая организация не является лицом, которое хранит и передает третьим лицам протоколы общих собраний, если такое решение не принято общим собранием собственников (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ). Направлять ли какому-то лицу, кроме собственников помещений в многоквартирном доме, решения (протоколы) общего собрания – определяют собственники помещений, а не управляющая организация.
Таким образом, раскрытие управляющей организацией предлагаемой Проектом информации противоречит Жилищному кодексу РФ, нарушает права собственников помещений в многоквартирном доме и не может быть обязательным для управляющей организации, товарищества собственников жилья, кооператива в соответствии с постановлением Правительства РФ.
Действующая редакция Стандарта определяет состав раскрываемых сведений по каждому виду информации, указанной в ч. 10 ст. 161 ЖК РФ. При этом Стандарт фактически определил, какая информация относится к деятельности управляющей организации в целом и может представлять интерес для неограниченного круга лиц, а какая информация необходима прежде всего собственникам помещений, потребителям услуг управляющей организации (ТСЖ, кооператива) в каждом отдельном многоквартирном доме.
Предлагаемое Проектом исключение из Стандарта информации об услугах и работах управляющей организации (перечня, описания содержания каждой услуги и работы, показателей качества, стоимости в расчете на единицу измерения), а также условий оказания услуг и выполнения работ (проекта договора управления) – чрезвычайно важное концептуальное изменение.