При покупке жилья важно поинтересоваться, как добираться до будущего дома, в какой детсад или школу водить детей, а также выяснить, когда завершится строительство всех очередей ЖК, если нет желания провести лет десять на стройплощадке.
Обычно при выборе жилья покупатель прежде всего обращает внимание на место расположения жилого комплекса и стоимость квадратного метра. Однако есть несколько не менее важных факторов, которые стоит учесть до покупки. Мы перечислим главные из них.
ИНФРАСТРУКТУРА: ВСЕ ЛИ ВКЛЮЧЕНО
В составе крупных жилых массивов, предполагающих комплексное развитие территории, обычно предусматриваются все необходимые объекты социальной, транспортной, торговой, развлекательной и прочей инфраструктуры. Особенно важны для будущих жильцов социальные объекты: школы, детсады, поликлиники. Тем более если в семье есть или планируются дети.
Есть утвержденные петербургскими властями нормативы на этот счет (). (В Ленобласти действуют особые нормативы, о них поговорим более подробно в одной из следующих статей.) Так, в микрорайоне «Балтийская жемчужина», рассчитанном на проживание 30 тыс. человек, в общей сложности должно быть построено семь детсадов, четыре школы с бассейнами и поликлиника. Сейчас уже работают две школы и четыре детсада. В «Юнтолово» от «Главстроя-СПб» (около 70 тыс. жителей) будут построены 18 детских садов, 9 школ, детская и взрослая поликлиники, пожарная часть, отделение полиции, кинотеатр, бассейн, библиотека. В составе ЖК «Новоорловский» от «ЮИТ» запланировано открытие пяти детских садов, двух школ, магазинов, аптек, супермаркета, спортивно-досугового комплекса.
Прежде чем принимать решение о покупке, стоит навести справки о том, какие объекты имеются рядом с будущим домом и какие должны быть построены
А вот жильцам менее масштабных проектов придется рассчитывать по большей части на имеющиеся поблизости детские сады, магазины, школы и поликлиники. Некоторые застройщики подробно указывают на сайтах своих проектов, какие именно объекты и в каком количестве находятся в ближайших жилых кварталах. Например, в радиусе 500 метров от ЖК «Тойве» (застройщик «ЮИТ», в комплексе 486 квартир) находится четыре школы и шесть детских садов. На сайте ЖК «Ландыши» (около 1520 квартир) от «ЛенСпецСМУ» приведена подробная карта, где указано, что в ближайшем окружении комплекса расположено десять детсадов, шесть общеобразовательных школ и лицеев, три учреждения здравоохранения.
Однако не всегда девелоперы так подробно рассказывают об инфраструктуре своих проектов. Поэтому, прежде чем принимать решение о покупке, стоит навести справки о том, какие объекты имеются рядом с будущим домом, какие должны быть построены, уточнить сроки их сдачи. Такую информацию можно найти, например, на сайтах районных администраций.
Важный нюанс: в Петербурге готовятся поправки (РНГП) – этот документ определяет, сколько объектов социальной, транспортной и прочей инфраструктуры должно приходиться на тысячу жителей. Новый вариант РНГП должны были утвердить еще осенью 2016 года. Пока документ не подписан. Но нужно иметь в виду, что если его примут, то нормативы изменятся: например, на тысячу жителей новостроек будет приходиться не 120 мест в общеобразовательных школах, как сейчас, а 110 мест. В детских садах – не 55, как сейчас, а 62 места. С документа можно ознакомиться на сайте правительства Петербурга.
ПОЧЕМ КВАРТИРЫ У МЕТРО
Когда речь идет о крупном проекте развития территории, то вряд ли стоит ожидать, что в пешеходной доступности (до 20 минут пешком) от своего будущего дома вы найдете станцию метро. Исключения бывают редко: покупателям квартир в «Северной долине» от «Главстроя-СПб» повезло – рядом станция «Парнас», а под боком у новоселов ЖК «Времена года» («Меридиан Девелопмент») – метро «Фрунзенская».
Но вот обитателям Кудрово, где возводят свои ЖК Setl City, «Мавис», «ЦДС» и другие компании, приходится добираться до нужной точки либо на собственном авто, либо сначала транспортом до метро «Улица Дыбенко».
Если для вас принципиально добираться из дома до других частей города на общественном транспорте быстро, лучше ориентироваться на те новостройки, которые возводятся в пешей доступности от метро
Городские власти планируют протянуть метро к большинству строящихся жилых массивов, но планы эти долгосрочные и часто откладываются. Актуальный открытия новых станций можно найти на сайте ГУП «Петербургский метрополитен». Известно, что в долгосрочной перспективе должны появиться станции метро около ЖК «Балтийская жемчужина», «Юнтолово», в районе Кудрово, на территории намыва на Васильевском острове и другие.
Но воспринимать указанные в планах даты их открытия как неизменные не стоит, особенно если они определены как «после 2025 года» – коррективы могут сдвинуть их на несколько лет. Поэтому если для вас принципиально добираться из дома до других частей города на общественном транспорте быстро, лучше ориентироваться на те новостройки, которые возводятся в пешей доступности от метро. Надо отметить, что они в среднем на 10-15% дороже, чем аналогичное жилье в удаленных кварталах.
В НОВОСТРОЙКЕ КАК НА СТРОЙКЕ
Часто покупатели упускают из виду, что после вручения им ключей строительство ЖК может и не закончиться. Если, конечно, это не последняя очередь в составе комплекса. Да и в этом случае застройщик может продолжать работы по возведению детских садов, коммерческой недвижимости и пр. Это означает, что несколько лет вселившимся в новую квартиру жильцам придется регулярно видеть из окон стройку, сталкиваться со строительной техникой и рабочими во дворе. Избежать этого невозможно, но некоторые покупатели оказываются к этому не готовы.
Например, строительство «Северной долины» идет уже семь лет и должно завершиться в 2017-м. В Кудрово с 2007 года возводится около полутора десятков жилых комплексов. И застройка будет продолжаться еще несколько лет.
Если перспектива созерцания стройки для вас критична, лучше обратить внимание на квартиры в уже сданных домах или в тех, строительство которых подходит к концу. Впрочем, надо отдавать себе отчет, что стоимость жилья там будет на 20-50% дороже, чем на начальной стадии строительства.
Если перспектива созерцания стройки для вас критична, лучше обратить внимание на квартиры в уже сданных домах или в тех, строительство которых подходит к концу
Для некоторых покупателей также важно, чтобы после вселения их как можно меньше беспокоил шум и строительный мусор от отделочных работ, которые ведут соседи в их доме. Тогда оптимально выбрать жилье в ЖК, где квартиры сдаются с отделкой. Многие новоселы переделывают двери, переклеивают обои и перестилают паркетную доску в таких квартирах. Но, по крайней мере, это будет происходить постепенно, а не сразу во всем доме. Некоторые застройщики сдают квартиры не только с отделкой, но и с кухонной мебелью. Скажем, ГК «КВС» в партнерстве с «Первой мебельной фабрикой» готовит к выводу на рынок квартиры с полностью оборудованной кухней. Разработано шесть вариантов кухонной мебели для квартир различной планировки – от студий до трехкомнатных. Аналогичные планы по меблировке у «ЛенСпецСМУ», Setl City, Legenda Intelligent Development и некоторых других застройщиков.
Другие новоселы, наоборот, сразу после получения ключей принимаются переделывать квартиру по своему вкусу. И тут их может ожидать сюрприз в виде несущих стен внутри квартиры. С такой проблемой часто сталкиваются покупатели, говорит Василий Селиванов, глава компании Legenda Intelligent Development. «Изменить планировку в такой ситуации крайне сложно. Поэтому мы делаем несущими только стены по периметру квартиры», – рассказывает он.
Так же поступают и многие другие застройщики. Например, ЗАО «Строительный трест». «При получении необходимых согласований будущие жильцы могут реализовать практически любую дизайнерскую идею: объединить несколько помещений, создать кухню-гостиную, большой совмещенный санузел и т. д. Все более востребованным становится объединение нескольких квартир в одну», – отмечает Сергей Степанов, директор по продажам «Строительного треста».
Случаи, когда покупатели забывают поинтересоваться деталями проекта, которые потом окажутся важными для них, нередки, признает Михаил Гущин. Поэтому задача менеджера по продаже – постараться вникнуть в ситуацию конкретного клиента при беседе с ним и обратить его внимание на те нюансы будущего жилья, о которых тот, возможно, сам не думал.
– При покупке многие не обращают внимания на наличие несущих стен внутри квартиры. На этапе строительства такой вопрос возникает не более чем у 10% покупателей, однако после сдачи дома многие новоселы решаются на перепланировку квартиры – самостоятельно или с помощью специализированных организаций. Очень часто покупатели сталкиваются с тем, что многие внутренние перегородки являются несущими. Например, в панельных и монолитных домах внутри всегда есть несущие стены, которые не могут быть демонтированы.
– Если покупатель обращает внимание только на месторасположение жилого комплекса, транспортную доступность и стоимость, он многое упускает из вида. Стоит обратить внимание на наличие специальных помещений (гардеробных, кладовых и т. д.) – они помогают владельцу более эргономично использовать пространство квартиры. Колясочная в холле на первом этаже пригодится не только молодым родителям: здесь можно оставить велосипед, сноуборд, другое спортивное оборудование. Минимум ступенек в доме и пандусы также будут полезны и мамам с колясками, и велосипедистам. Быстрый бесшумный лифт, спускающийся в прямо паркинг, оценят автомобилисты.
СПРАВКА БН
Нормативы по строительству объектов социальной инфраструктуры на тысячу жителей в Петербурге
|
Вид объекта |
Норматив |
|---|---|
|
Детские сады |
55 мест с радиусом обслуживания 300 м |
|
Школы |
120 мест с радиусом обслуживания 500 м |
|
Поликлиники |
34,4 посещения на одну смену с радиусом обслуживания до 1 км |
|
Стационары для взрослых и детей |
11 коек с транспортной доступностью до 60 минут |
|
Скорая медицинская помощь (станции, подстанции, отделения) |
0,13 автомобиля с транспортной доступностью санитарного автомобиля до 15 минут |
|
Плоскостные спортивные сооружения |
2000-2100 кв. м с радиусом обслуживания до 1 км |
|
Спортивные залы |
400 кв. м с пешеходно-транспортной доступностью до 30 минут |
|
Плавательные бассейны |
50-60 кв. м зеркала воды с пешеходно-транспортной доступностью до 30 минут |
|
Театры |
7 зрительских мест с транспортной доступностью до 60 минут |
|
Библиотеки |
0,06 единицы с пешеходно-транспортной доступностью до 30 минут |
|
Культурно-досуговые учреждения |
16 мест с пешеходно-транспортной доступностью до 30 минут |
|
Предприятия торговли |
1000-1100 кв. м торговой площади с пешеходно-транспортной доступностью до 30 минут |
|
Предприятия общепита |
110-120 посадочных мест с пешеходно-транспортной доступностью до 30 минут |
|
Кинотеатры |
8 мест с транспортной доступностью до 60 минут |
|
Зеленые насаждения общего пользования |
16 кв. м на человека |
"Группа компаний "Бюллетень недвижимости"