ТСЖ: плюсы и минусы
09.11.2013 | 10:00

Согласно Жилищному кодексу РФ  собственники квартир в многоквартирном доме имеют право выбрать один из следующих способов управления:

1. Непосредственное управление собственниками жилья. Этот способ больше подходит для небольших домов на 15-20 квартир, где все жильцы друг друга знают. Все важные вопросы собственники жилья решают на общем собрании, и поэтому такое управление требует наибольшей включенности каждого жильца.
2. Доверить управление домом управляющей компании. Это, пожалуй, самый распространенный способ управления на сегодняшний день. Жители дома нанимают организацию, которая занимается всеми вопросами, связанными с управлением и содержанием дома. Услуги управляющей компании жильцы обязаны оплачивать.
3. Создать товарищество собственников жилья.

При первом и втором способе управления необходимо выбрать совет дома.   Это нужно для того, чтобы:

 - при непосредственном управлении собирать денежные средства, расходовать их и контролировать выполнение работ;

- контролировать управляющую компанию - во втором способе управления.

Товарищество собственников жилья, или ТСЖ, это некоммерческая организация, учредители которой - собственники квартир. Для чего создавать ТСЖ? ТСЖ создается для совместного управления домом и для решения вопросов владения, использования и распоряжения общим имуществом. Для того, чтобы грамотно организовывать техническое обслуживание и, в конечном итоге, обеспечивать благоприятные условия проживания для всех собственников квартир.

Источники финансирования  ТСЖ:

• Обязательные платежи и взносы членов товарищества.
• Доходы от предпринимательской и хозяйственной деятельности товарищества. Согласно Жилищному кодексу РФ, ТСЖ разрешено осуществлять хозяйственную и предпринимательскую деятельность, связанную с обслуживанием и эксплуатацией недвижимого имущества многоквартирного дома, строительством дополнительных помещений, а также сдачей в аренду части общего имущества.

Важно, что ТСЖ имеет право использовать территорию, прилегающую к дому.

Решение об оформлении прилегающего участка в общую долевую собственность принимают члены ТСЖ на общем собрании. После подготовки всех  документов нужно обратиться за разрешением в орган местного самоуправления. Передача придомового участка земли собственникам квартир осуществляется бесплатно. Оформить участок в собственность можно когда угодно - совершенно необязательно делать это в момент создания ТСЖ.

Плюсы ТСЖ

• Реальная возможность влиять на решение важных вопросов. Собственники квартир самостоятельно решают все вопросы, касающиеся эксплуатации их дома.
• ТСЖ имеет право выбрать управляющую компанию и передать содержание дома профессионалам. Собственники сами контролируют качество предоставляемых им услуг, и при ненадлежащей работе могут потребовать перерасчета платы за жилищно-коммунальные услуги, а также сменить компанию.
• Порядок и чистота в доме и на придомовой территории.  ТСЖ имеет право нанимать обслуживающий персонал и контролировать качество его работы.
• Общее имущество может приносить значительный доход членам ТСЖ. Товарищество может заработать на сдаче внаем нежилых помещений и даже стен здания, например, под размещение рекламы.
• Наличие ТСЖ повышает рыночную стоимость квартир в этом доме. В доме, где жильцы сами следят за порядком, как правило, чистые подъезды, работающие домофоны, уютные дворы и собственная автостоянка.

Минусы ТСЖ

• Несовершенство механизма взаимодействия ТСЖ и органов власти. Типичный пример: если кто-то из жильцов не платит квартплату, взыскать с него можно только через суд. На это могут уйти месяцы, в течение которых расходы будут нести добросовестные жильцы.
• Низкая социальная активность жильцов. Решение создать ТСЖ предполагает необходимость посещения общих собраний, принятие участия в решении общедомовых проблем, и позиция «моя хата с краю» здесь неуместна. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, если создать ТСЖ решили более 50 % собственников квартир, то остальным придется смириться с этим. И здесь одним из важных пунктов деятельности ТСЖ становится разъяснительная работа с населением.
• Более высокие платежи. Надо понимать, что обязательные платежи в ТСЖ абсолютно такие же, как и в других домах, но в случае с ТСЖ необходимо платить  членские взносы, которые идут на оплату работы органов управления товариществом, на благоустройство мест общего пользования и другие нужды.
• Неграмотное руководство. Может так случиться, что выбранный председатель не обладает необходимыми навыками управления многоквартирным домом, и за ошибки руководства неминуемо расплачиваются жильцы. Поэтому к вопросу выбора руководства ТСЖ нужно подходить со всей возможной ответственностью.
• Социальная неоднородность жильцов дома. В одном доме могут проживать люди с разным уровнем дохода, и требования к благоустройству могут очень сильно различаться. В этом случае нужно будет искать разумный компромисс, который устроит все категории жильцов.

Подведем итоги: создавая ТСЖ, жильцы вступают в долевое владение многоквартирным домом. Это значит, что собственники квартир берут на себя решение всех вопросов, связанных с эксплуатацией общего имущества. Один раз в год проводится общее собрание жильцов, на котором рассматриваются основные вопросы, такие как утверждение годового бюджета, размер обязательных взносов, решение о сдаче в аренду общего имущества и т.д. Все остальное время домом управляет выбранное правление и председатель ТСЖ. Председатель заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, собирает платежи за жилищно-коммунальные услуги, следит за состоянием коммуникаций, своевременно организует профилактические работы и осуществляет общее руководство. Все работы оплачиваются за счет собственников жилья из определенного ими бюджета.

Если грамотно управлять домом самостоятельно у собственников не выходит, то они могут выбрать управляющую компанию. Члены ТСЖ имеют право требовать отчет о потраченных средствах, контролировать качество услуг и в случае некачественной работы поменять организацию и потребовать перерасчета оплаты.

При выборе ТСЖ в качестве способа управления многоквартирным домом, скорее всего, придется немного переплачивать, но при этом вы получаете грамотное и экономное управление вашим домом, рациональное использование общего имущества и качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг. Решать, какой способ управления подходит именно вашему дому: ТСЖ, управляющая компания или же непосредственное управление - только вам.

Светлана Гурулева